При издаване на ипотечни заеми банките ще трябва да купуват застрахователна полица за кредитополучателя за своя сметка. Освен това те ще трябва да застраховат не само недвижими имоти, но и живота и здравето на заемодателя и дори разходите за медицински преглед. Ипотечните кредити за гражданите обаче няма особено да поевтинят, тъй като новите разходи ще бъдат включени в лихвения процент по заема. Но процедурата ще стане по-прозрачна - кредитополучателят ще разбере пълната цена на ипотеката веднага, а не при подписване на документите, както се случва сега. Това означава, че ще може напълно да сравнява офертите на различни банки.
Банката на Русия представи нова концепция за ипотечно застраховане, разработена в изпълнение на заповедта на президента да предприеме мерки за намаляване на разходите за ипотечни заеми. Застрахователните разходи са един от компонентите на общата цена на ипотеката и често я увеличават значително. В същото време гражданите са принудени да плащат не само самия застрахователен продукт, но и комисионната на агенцията към банката за популяризиране и продажба на застрахователни полици на определен застраховател, която може да достигне 40%.
Как работи
Сега, съгласно Закона за ипотеките, гражданите са длъжни да застраховат придобитото имущество. Най-често трябва да закупите и застраховка срещу злополуки и болести: тя не е задължителна по закон, но на практика банките намаляват лихвения процент, когато е издаден. Кредитополучателят заплаща застрахователните разходи.
Кредитополучателят може да закупи застрахователна полица само от застраховател, акредитиран в банка, и най-често при избора на компания от този списък той се ръководи от препоръката на банков служител, който кандидатства за ипотека.
Ще промени ли държавната програма за преференциални ипотеки разработчиците?
Както отбелязва Централната банка, в момента руският пазар на ипотечно застраховане е доста концентриран. Около 16 застрахователи са активни по него. През 2019 г. те събраха около 42 милиарда рубли по повече от 8 милиона договора. В същото време по-голямата част от договорите (над 80%) са сключени само от пет застрахователни организации.
Тази ситуация е следствие от съществуващата концентрация на ипотечния пазар: 83% от общия брой на съществуващите споразумения (4,3 милиона) е в кредитния портфейл на петте най-големи банки.
Според изчисленията на Централната банка процентът на ипотечните заеми, издадени през 2019 г., е средно 9,94%, а пълната цена на заема (включително застраховката) е 11,41%. Действителните разходи за застраховка са средно 0,74% от размера на ипотеката, което е около 16 хиляди рубли годишно.
В същото време кредитополучателят не може веднага да получи информация за пълната цена на заема. Обявява му се непосредствено преди сключването на договора, след одобряване на заявлението за заем, избиране на имота и заплащане на разходите за обработка на всички необходими документи. На етапа на избор на банка за ипотека, кредитополучателят може да се съсредоточи само върху лихвения процент по кредита.
Кой се нуждае от застраховка
Застрахователната цена не се променя, ако лихвеният процент намалее, както се случи например през последната година поради спада в основния лихвен процент на Банката на Русия. По този начин делът на застрахователните разходи в общите разходи за ипотечен заем само нараства.
Централната банка отбелязва, че нивото на застрахователните плащания по ипотечни кредити е изключително ниско (през 2019 г. застрахователните плащания възлизат на едва 3% от събраните премии по застраховка на обезпечение и 15% от премиите по животозастраховане и здравно осигуряване) и по-голямата част от средствата, събрани от застрахователите (85-97%) се изпращат да плащат такси на агенциите за популяризиране и продажба на застрахователни полици (най-често това е банката кредитор), за покриване на оперативни разходи и за печалбата на застрахователя.
COVID-19 промени предпочитанията на купувачите на апартаменти в нови сгради
При желание кредитополучателят може да закупи застраховка извън банката, като избягва плащането на комисионната, отбелязва вицепрезидентът на Всеруския съюз на застрахователите Виктор Дубровин. Според него тарифата за задължително застраховане на недвижими имоти е средно 0,1% от застрахователната сума, което по правило е равно на размера на дълга по ипотечен кредит. Като се има предвид, че средният размер на такъв заем е 2,5 милиона рубли, разходите за застраховка ще бъдат 2,5 хиляди рубли през първата година. През втората и следващите години тя ще намалее пропорционално на намаляването на дълга.
Тарифата за доброволно застраховане на живота силно зависи от възрастта на кредитополучателя и варира от 0,18% до 0,6%, т.е. средно около 7-10 хиляди рубли през първата година. В някои банки отказът от тази застраховка няма да повлияе по никакъв начин на ипотечната лихва, в други може да увеличи цената с 0,5-1%.
Според същата компания "Ипотека. Център", отказът от застраховка живот и право на собственост ще доведе до неизбежно увеличение на лихвения процент по кредита средно от 2% на 7%.
Размерът на комисионната на агенцията варира значително и може да варира от 10 до 40%, каза Виктор Дубровин. „Това е логично, тъй като кредитната институция поема определена работа: да избере застраховател, да формира застрахователен продукт, консултации, документооборот. Много банки поемат пълно сътрудничество по застраховането, включително участие в уреждането на загубите “, обясни той.
В същото време банката е тази, която се интересува най-много от ипотечните застраховки, отбелязва Централната банка. Когато настъпи застрахователно събитие, парите ще отидат при него - за изплащане на дълга на застрахования по ипотеката.
Кредитополучателите, от друга страна, отказват застраховка при всяка възможност, дори ако банката повиши лихвения процент - в някои случаи разходите за застраховка надвишават спестяванията от лихви. В допълнение към ипотеките, застрахователните договори (както на имущество, така и на живот и здраве) все още са изключително редки в Русия.
„Като цяло интересът на кредитополучателя е по-скоро да сведе до минимум такива проблеми като избор на застрахователна компания, договаряне със застрахователна компания за цената на полица, съставяне и сключване на застрахователно споразумение в допълнение към договор за заем и участие в процеса на уреждане на размера на застрахователното плащане при настъпване на застрахователно събитие. Отделен ипотекополучател рядко има достатъчно силна пазарна позиция, за да получи най-добрите ценови условия от застрахователя или ефективно да участва в процеса на уреждане на загубите в случай на несъгласие на застрахователя без външна помощ. За много граждани тези процедури са ненужно усложнение на и без това стресиращия етап от живота, свързан с получаване и след това изплащане на ипотечен кредит “, отбелязва Банката на Русия.
Ще поевтинее ли ипотеката
Регулаторът очаква, че сключването на застрахователен договор от банката, а не от кредитополучателя, ще доведе до неговото намаляване на цената. Първо, банката застрахова цял пул от заемополучатели наведнъж и ще може да договори по-ниски разходи за полици. На второ място, няма да се налага да плащате комисионна на агент на банките, тъй като необходимостта от популяризиране на този или онзи застраховател ще отпадне сама. Според изчисленията на Централната банка, ако предложеният подход бъде приложен, цената на ипотеката през 2019 г. ще бъде по-ниска с 0,15-0,67 процентни пункта.
Дали концесионните ипотеки ще подкрепят пазара на недвижими имоти?
Въпреки това, дори докато обсъждаха новата концепция, Общоруският съюз на застрахователите и Асоциацията на руските банки изпратиха обща молба до председателя на Банката на Русия Елвира Набиулина, в която те подчертаха, че „цената на такава застраховка може само да се компенсира с увеличаване на лихвения процент по заема. Асоциацията на руските банки оцени възможния растеж на 0,5-1 процентни пункта.
„Кредитополучателите, за съжаление, няма да се възползват от променящите се условия. Разходите ще се поемат от банките, които ще ги компенсират за сметка на кредитополучателя, например чрез повишаване на лихвения процент. Лихвените проценти по заемите, като се вземе предвид новата схема за ипотечно застраховане, могат да се увеличат с около 0,3–0,5 процентни пункта “, каза Олга Бажутина, генерален директор на Ipoteka. Tsentr.
Все още е трудно да се каже с колко ще нарасне процентът, казва Виктор Дубровин. „Лихвеният процент е много конкурентна история и е постоянно обект на правителството. Най-вероятно няма да има директно прехвърляне на пропуснатата печалба в цената на ипотеката “, каза той.
Общоруският съюз на застрахователите смята, че вместо да измества разходите, държавата е трябвало да формира минимален стандарт за застрахователен продукт и да контролира разкриването на цялата информация на потребителя. И той самият ще може да избере кой продукт и къде да купи.
На свой ред Централната банка е убедена, че „да се поддържа настоящата практика да се плащат от кредитополучателите значителни агентурни такси за закупуване на застрахователни полици, за да се поддържа висока честота на комуникация със застрахователите, изглежда неуместно“.
Предвид тенденцията към намаляване на ключовия лихвен процент може да се окаже, че ипотеката няма да поскъпне, казва независимият финансов съветник Наталия Смирнова.
„Вероятно можем да видим ключовия процент от 4% и условията няма да се променят, няма да има значително покачване на цената. Освен това не трябва да забравяме, че по време на пандемията банките са се сблъсквали с намалена покупателна способност, така че сега би било неразумно да се вдигат твърде много лихви, в противен случай съществува риск от загуба на потенциални клиенти “, обясни тя.
Какво ще получи кредитополучателят
По този начин, в допълнение към имуществената застраховка, гражданите стават задължителни да купуват полица за живото и здравно осигуряване. Концепцията определя минималния списък на застрахованите рискове. Например при имуществената застраховка това е загуба или повреда в резултат на пожар, експлозия, наводнение, природни бедствия, незаконни действия на трети страни, структурни дефекти. В застраховките живот и здраве - определяне на група инвалидност I или II, смърт на кредитополучателя в резултат на злополука или заболяване.
Преди сключването на договора застрахователната компания може да изпрати гражданина на медицински преглед - за сметка на банката, ако договорът впоследствие бъде сключен.
От една страна, това е добре, защото при здравословни проблеми застраховката ще покрива ипотечните плащания, а в случай на смърт семейството няма да бъде под заплаха от изселване.
„Кредитополучателите няма да могат да откажат застраховка, за да спестят пари и в резултат на това те няма да попаднат в ситуация, в която няма с какво да платят ипотеката и семейството може да загуби апартамент, ако ситуацията не се възстанови (ипотечните ваканции не се предоставят дълго време). И се оказва, че кредитополучателят определено е защитен от рискове”, казва Наталия Смирнова.
От друга страна, няма да можете да откажете застраховка и ще трябва да я платите, зашита в тялото на заема, в продължение на много години, докато ипотеката бъде изцяло изплатена. Вярно е, че разходите за застраховка ще бъдат разпределени и съответно не толкова забележими. Сега се плаща веднъж годишно, плюс ипотечни плащания и такива разходи обикновено са чувствителни към бюджета.
Сега, при предсрочно изплащане на заема, част от застраховката може да бъде върната, минус останалия брой месеци и застрахователни комисионни. Или може да не го върнете, тогава полицата ще бъде валидна до края на платената година. Сега, тъй като разходите за застраховка ще бъдат разпределени по подобие на лихвите по ипотека, тя автоматично ще прекрати с последното предсрочно плащане.
Тъй като цената на застраховката веднага ще бъде включена в лихвените проценти по кредита, ще стане по-лесно за гражданите да сравняват пълната цена на ипотеката в различните банки. И това е може би единственият истински плюс от реформата.
